Eigentumstitel oder Besitzrecht

Die erste ist der im Registro Público eingetragene Eigentumstitel: das volle Eigentum, erfasst unter einer Finca-Nummer, mit dem Namen des Eigentümers und den etwaigen Lasten. Es ist die sicherste und liquideste Form; es ist auch die einzige, die Banken problemlos finanzieren. Für einen ausländischen Käufer ist es grundsätzlich die zu suchende Form.

Die zweite ist das Besitzrecht — das derecho de posesión, oft ROP abgekürzt. Es ist ein anerkannter Besitz, aber nicht im Registro Público eingetragen: Es gibt keinen erfassten Titel. Der Boden gehört faktisch dem Staat; der Inhaber hat das anerkannte Recht, dort zu sein. Es lässt sich in der Regel nicht mit einer Hypothek belasten, der rechtliche Schutz ist schwächer, und es wird schwerer übertragen. Es ist auf dem Land, an der Küste und auf den Inseln häufig — und wird oft, fälschlich, als „gleichwertig“ mit einem Titel dargestellt.

Die dritte ist die Konzession: ein vom Staat für eine bestimmte Dauer gewährtes Nutzungsrecht, verbreitet an einem Teil des Küsten- und Inselraums. Das ist weder ein Titel noch ein Besitzrecht, sondern ein Vertrag mit dem Staat, mit Frist und Bedingungen. Diese drei Formen zu verwechseln — oder verwechseln zu lassen — ist der Ausgangspunkt der meisten schlechten Küstengeschäfte.

Ein Titel wird im Registro Público bewiesen. Ist das Objekt tituliert, hat es eine Finca-Nummer und ein amtliches Zertifikat, das den eingetragenen Eigentümer nennt und die Lasten auflistet. Kein Zertifikat, keine klare Finca-Nummer: Behandeln Sie die Behauptung „es ist tituliert“ als ungeprüft, bis das Gegenteil bewiesen ist. Das ist die erste Frage — noch vor dem Preis.

Ein Besitzrecht dagegen steht nicht wie ein Titel im Register: Es wird bei der ANATI, der Bodenbehörde, und vor Ort geprüft. Zu bestätigen sind, dass der Verkäufer den Besitz tatsächlich innehat, dass die Grenzen stimmen, dass es weder Übergriff noch Streit gibt, und dass die Kette der Abtretungen sauber ist. Das ist Feldarbeit ebenso wie Papierarbeit — genau dort, wo ein Käufer aus der Ferne am stärksten ausgesetzt ist.

Eine Konzession wird durch ihren Vertrag mit dem Staat bewiesen: zu lesen sind Dauer, Bedingungen und Verlängerung. In allen drei Fällen gilt derselbe Grundsatz wie in unserem Ratgeber gegen Immobilienbetrug: Ein amtliches Dokument ersetzt eine Behauptung. Die genaue Art des Objekts zu bestätigen, ist der Kern unserer Eigentumsprüfung.

Das Besitzrecht ist nicht aus Prinzip zu meiden. Zu einem Preis, der zu dem passt, was es ist — niedriger als der eines Titels —, mit klaren Grenzen, gut belegtem Besitz und geprüfter Abtretungskette kann es ein vernünftiger Ausgangspunkt sein, besonders dort, wo ein Titel schlicht nicht existiert. Da es nicht eingetragen ist, fällt darauf im Übrigen keine Grundsteuer an — ein realer, aber schmaler Vorteil gegenüber den Risiken.

Die eigentliche Frage ist dann die Titulierung: Lässt sich dieses Grundstück in einen Titel umwandeln, und zu welchen Bedingungen? Das Verfahren gibt es, bei der ANATI und im Rahmen des Gesetzes 80 von 2009; es setzt einen friedlichen, langjährigen Besitz voraus, eine Inspektion, einen Plan, danach eine im Registro Público eingetragene Resolution. Es ist weder automatisch noch schnell, je nach Fall mehrere Monate bis über ein Jahr, und manche Zonen sind nicht titulierbar. Ein Besitzrecht zu kaufen, „um es später zu titulieren“, ohne bestätigt zu haben, dass das möglich ist, ist eine Wette, kein Plan.

Die schützende Regel lässt sich in einem Satz sagen: Zahlen Sie ein Besitzrecht wie ein Besitzrecht, nie wie einen Titel. Zu wissen, welche der drei Formen Sie vor sich haben und welchem Preis sie entspricht, ist genau das, was eine Due Diligence auf der Käuferseite für Sie leistet.